Quem alienar o imóvel e adquirir outro para alugar escapa da tributação sobre ganhos de capital. As recentes iniciativas do Executivo para a habitação, em seis aspetos.
Uma alternativa para reduzir a carga tributária, destinada exclusivamente a indivíduos com mais de 65 anos ou aposentados, é a investimento em instrumentos financeiros com características específicas, como certos seguros de vida e planos de pensão que garantem um rendimento regular com limites estabelecidos.
Esta proposta sugere a inclusão da aquisição de imóvel para locação a terceiros como mais uma maneira de eludir o pagamento de mais-valias – sendo aplicáveis os mesmos períodos (24 meses antes e 36 meses após a venda do imóvel).
O valor mensal do aluguel não pode ultrapassar os limites máximos estipulados pela legislação apresentada pelo Governo, que é de 2.300 euros independentemente da localização ou tipo de imóvel – um montante que corresponde a “2,5 vezes o valor do salário mínimo mensal projetado para 2026”, conforme explicado.
Esse mesmo teto no valor do aluguel mensal (além de limites para o preço de venda, que não deve exceder 640 mil euros) servirá também como referência na construção com IVA a 6%. Caso essa autorização legislativa seja concedida ao Governo, a intenção é aplicar essa taxa reduzida em obras de construção ou renovação de imóveis destinados à habitação própria e permanente.
Os responsáveis pela construção terão um prazo de dois anos para vender o imóvel a um preço inferior a 640.022 euros ou alugá-lo por menos de 2.300 euros por mês – um prazo que, segundo a proposta apresentada no parlamento, inicia-se a partir “da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização”.
Quanto ao arrendamento, o pedido de autorização legislativa também define por quantos anos o imóvel precisará ser locado por um valor inferior a 2.300 euros: são, no mínimo, três anos, seguidos ou intercalados, durante os primeiros cinco anos, exceto em casos de “justificativa concreta, como necessidade de obras urgentes, pelo período estritamente necessário para esse fim”.
Aqueles que desejam construir a sua habitação, ao invés de adquiri-la de promotores, também poderão se beneficiar do IVA a 6% – um assunto que gerou certa confusão em setembro, quando o Governo revelou pela primeira vez os contornos gerais dessas medidas. Nesses casos, irá ser criado um “regime de restituição parcial do IVA pago em obras de construção de imóveis destinados à habitação própria“.
Novamente, há uma limitação no valor dos imóveis, em conformidade com os 648 mil euros da promoção e venda – serão considerados o “valor de aquisição do terreno ou, se for maior, o valor patrimonial que consta na matriz, acrescido dos custos de construção”.
Na prática, os indivíduos que contratarem obras de construção para sua moradia permanente poderão recuperar a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que correspondente da aplicação da taxa reduzida. Para isso, será necessário solicitar à Autoridade Tributária (AT), apresentando faturas e vários comprovantes,“no prazo de 12 meses após a emissão da documentação que atesta o início de utilização”.
A AT, por sua vez, deverá restituir a diferença no prazo máximo de 150 dias.
A sigla pode associar-se a uma famosa agência de informações dos Estados Unidos, mas os CIA – contratos de investimento para aluguel – são outra das iniciativas do Governo para estimular a atividade de construção em Portugal. A intenção já era conhecida, mas, agora, a novidade no pedido de autorização legislativa é que esses contratos terão um “prazo de validade de até 25 anos a partir de sua celebração“.
Em outras palavras, esses contratos, que serão firmados entre investidores e o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), proporcionarão aos construtores acesso a diversos incentivos fiscais se, posteriormente, se comprometerem a disponibilizar os imóveis no mercado de aluguel “a preços moderados” (os mencionados 2.300 euros por mês).
Conforme já indicado anteriormente pelo Governo, esses contratos podem conferir isenção de IMT e Imposto de Selo na aquisição, além de isenção de IMI “por um prazo de até oito anos” (e uma redução de 50% na taxa de IMI durante o período restante).
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