A partir de 2022, muitos cidadãos em Portugal puderam liquidar ou transferir os seus empréstimos para habitação sem incorrer na famosa taxa de reembolso antecipado. Um sopro de alívio num mercado que se tornou mais complicado à medida que as taxas de juro aumentaram. Esta isenção, oferecida pelo Governo e aplicável apenas a contratos com taxa variável, foi sucessivamente prolongada e expira em 31 de dezembro de 2025. O Estado, agindo como um intermediário temporário, pretendeu proteger as famílias, mas será que teve um impacto realmente significativo?

A realidade é que esta medida beneficiou aqueles que conseguiram aproveitá-la, mas abrangeu apenas uma parte do mercado. Dados do Banco de Portugal indicam que, em 2024, foram realizados cerca de 182 mil reembolsos antecipados, totalizando aproximadamente 9 mil milhões de euros. Ainda que nem todo esse valor se refira exclusivamente a amortizações — incluindo também reembolsos por transferências — é provável que o término da isenção tenha tido influência sobre esses números. O valor médio de cada reembolso foi de cerca de 49 mil euros. Impresionante, sem dúvida, mas é importante contextualizar: a maioria das novas operações já envolve taxas mistas, o que significa que muitos mutuários não se qualificarão para esta isenção. Assim, o impacto da medida foi considerável, porém limitado.

Uma análise mais atenta revela que a medida teve sobretudo um efeito psicológico e estratégico. Criou uma oportunidade para amortizações e transferências, incentivou decisões rápidas, mas não transformou de forma profunda o mercado. A taxa de reembolso em contratos variáveis nunca foi exorbitante (até 0,5% do capital) e, para contratos com taxa fixa, permanece até 2%.

O que isso implica para 2026? A partir de 1 de janeiro, a taxa de reembolso antecipado será novamente aplicada, a menos que haja uma nova intervenção legislativa. Aqueles que hesitarem estarão sujeitos a encargos adicionais, evidenciando uma forma do Estado influenciar decisões financeiras sem se comprometer a longo prazo: se quiser liquidar em 2026, terá que arcar com a taxa de reembolso antecipado. Contudo, se apenas liquidar, sem transferir, não haverá custos adicionais, pagando apenas 0,5% sobre a quantia amortizada ao próprio banco, acrescido do imposto de selo. Nas transferências de crédito, a situação varia, pois podem surgir custos adicionais como taxas de avaliação ou registro, dependendo de cada banco.

A orientação é simples: se possui um empréstimo para habitação com taxa variável e está a considerar amortizar, o ideal é aproveitar essa oportunidade até o final de 2025. Apesar da isenção poder ser mantida após dezembro de 2025, ainda paira incerteza no ar, e não há garantias sobre a sua continuidade.

Revise o seu contrato, calcule todos os custos envolvidos e avalie se vale a pena recorrer a intermediários de crédito. Segundo a ComparaJá, as transferências de crédito representaram aproximadamente 52% dos processos de intermediação de crédito entre janeiro e agosto de 2025. Contudo, a janela de oportunidade para quem deseja amortizar, sem mudar de banco, está a fechar-se.

Esta experiência levanta uma reflexão mais ampla: o Estado pode intervir e criar incentivos temporais, mas a solução estrutural para as famílias e mutuários requer regras mais claras e previsíveis para todos os contratos. Não apenas para aqueles que têm a sorte de estar no momento e taxa adequados. A isenção revelou-se como um pequeno alívio num mercado que continua a desafiar os portugueses diariamente.

E, ao final, a indagação permanece: será que valeu a pena aguardar pelo incentivo do governo ou será que, como muitas vezes, quem planeja de maneira independente obtém sempre melhores resultados? A resposta, como em finanças pessoais, varia tanto quanto a interpretação individual de cada Crédito à Habitação.